איך לחשב מראש איזה דירה כדאי לי לקנות?

הפוסט הזה נכתב בעקבות מייל שקיבלתי לאחרונה, ובעצם זאת שאלה שאני נשאלת הרבה לגביה והגיע הזמן שאתן תשובה מסודרת.

רותם נמיר פרדס

השאלה:

״ברשותי שתי דירות אחת בה אני גר והשנייה להשקעה, אין לי משכנתא, במידה וארצה לקנות דירה נוספת דרך קבלת מימון של 100%, החזרי המשכנתא יהיו מעל לתשלומי השכירות שאקבל משכירות הדירה ולכן לא ניראה לי כדאי, תוכלי להסביר?"

לפני הכל אני רוצה להסביר למי שלא יודע, כאשר נמצאת ברשותך דירה ללא משכנתא ואו עם משכנתא קטנה מ-50% מערך הדירה אפשר לגשת לבנק ולקבל משכנתא עד ל-50% מערך הדירה ולקנות דירה נוספת בכסף זה. צריך לזכור שעלינו להחזיר כל חודש את החזרי המשכנתא, הרעיון הוא שהשכירות שתתקבל מהדירה להשקעה יכסה את ההחזרים (מפני שלרוב אנחנו גרים בדירה שאותה משכנו).

אז איך עושים את זה נכון?

דוגמא א׳:

ברשותנו בית ששוויו 3 מיליון שקל - נוכל לקחת משכנתא של 50% מערכו בגובה של 1.5 מיליון שקל.

עם הסכום המתקבל נלך ונקנה דירה במחיר של 1.4 מיליון (בשאר הכסף נשלם את ההוצאות הנלוות).

שכר הדירה: 3,900 ₪

החזר משכנתא חודשי: 5,000 ₪

זאת אומרת שאנחנו בגירעון של 1,100 ₪ כל חודש שאותו נצטרך להשלים מההוצאות השוטפות של כלכלת המשפחה.

לא לא לא, זאת לא השקעה מוצלחת, לא לזה התכוונו...

דוגמא ב׳:

לעומת זאת,

ברשותנו בית ששוויו 3 מיליון שקל - נוכל לקחת משכנתא של 50% מערכו בגובה של 1.5 מיליון שקל.

במקום לקנות דירה בכל הסכום, במקרה הזה נתחיל הפוך - את החישוב נתחיל משכר הדירה שיתקבל על הדירה העתידית.

אומנם עוד לא קנינו אותה אבל אנחנו יכולים להעריך מה גובה שכר הדירה.

בדוגמא הזאת נשתמש בשכר דירה של 2200 ₪ לחודש.

שכר הדירה הזה יתקבל בדירות בשווי של חצי מיליון שקל בערך.

לכן נצטרך לתמרן עם תמהיל המשכנתא, ואו להאריך את תקופת המשכנתא, ואו לקחת גרייס לתקופה מסוימת, כדי שההחזר החודשי יעמוד על 2,000 עד ל-2,200 שקל לחודש ויכוסה ע״י שכר הדירה. זאת אומרת, הפכנו את סדר הדברים התחלנו מהסוף תוך חישוב יכולת ההחזר שלנו  כדי לוודא שנוכל לכסות את תשלומי המשכנתא ע״י שכר הדירה המתקבל.

במילים אחרות יכולת ההחזר מכתיבה את שווי הבית.

לאחר שקנינו דירה אחת (בחצי מיליון שקל - מתוך מיליון וחצי קו האשראי שפתחנו על הדירה הראשונה), נוכל לנצל את שארית קו האשראי ולשכפל את ההצלחה לדירה נוספת להשקעה...

(המאמר נכתב במקור באתר נדל"ניסטית, על ידי רותם נמיר פרדס) 

_{הבהרה: אין לראות בכתבה כייעוץ השקעות בנדל"ן. כתבה זו נכתבה על בסיס מידע גלוי לציבור ומבלי להתחייב על ביצוע בדיקות עצמאיות לשם בירור מהימנות המידע. המידע המוצג בכתבה הוא חומר מסייע בלבד ואין לראות במידע זה כעובדתי או כמידע שלם וממצה של כלל ההיבטים הכרוכים בתהליכים או בפעולות המוזכרות בכתבה. למען הסר ספק: אין לראות במידע האמור, כהמלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא או הזמנה לקבל הצעות או ייעוץ/שיווק השקעות בנדל"ן. אין לראות באמור כהמלצה לביצוע פעולה כלכלית מכל סוג שהוא, לרבות רכישת או מכירת נכס נדל"ן. הגלישה בכפוף לתקנון האתר}