משכיר דירה בירושלים? 5 טיפים שיחסכו לך כסף וכאב ראש

פרסמתם מודעה להשכרת הדירה שלכם ושוכרים פוטנציאלים החלו להתקשר אליכם. כיצד תוכלו לוודא כי הם מתאימים לכם? כיצד תוכלו למנוע מראש בעיות רבות שיכולות לצוץ בהמשך הדרך? כיצד תוכלו לשפר את נראות הדירה בזמן הגעתם? התייעצנו עם מומחי נדל"ן, משפטנים, מתווכים ובעלי דירות וריכזנו עבורכם 5 טיפים חשובים שאסור לפספס בטרם חתימה על הסכם השכירות

שיפור נראות הדירה

עוד לפני הגעת השוכרים הפוטנציאלים לבקר בדירה, תוכלו לעשות מאמץ על מנת לשפר את המראה הכללי שלה. שיפור נראות הדירה עשוי להקל עליכם את תהליך המשא ומתן וכמובן גם להקל עליכם לקבל את הסכום הרצוי עבור השכרתה. הוצאת חפצים מיותרים תגדיל את חלל הדירה ותעניק להם הרגשה נעימה יותר. הקפידו לנקות את הדירה באופן יסודי, ותנו דגש מיוחד למטבח, ולחדרי המקלחות והשירותים. ריח רע ולכלוך יכולים לבאס כל אחד, גם אם נתוני הדירה טובים מאוד. זכרו: "אין הזדמנות שנייה לעשות רושם ראשוני". בטרם הגעת השוכרים, הקדימו אותם ופתחו את החלונות והדלתות על מנת לאוורר את הדירה.

מומלץ מאוד להוסיף מעט צמחייה. אפילו זר פרחים יכול לתת הרגשה נעימה וביתית יותר לשוכרים הפוטנציאלים. תדאגו לסתום חורים בקירות וכל מיני כתמים שנראים לכאורה שוליים אך מאוד בולטים לעין. אם באפשרותכם להשקיע מעט, עשו זאת בחיפויים חיצוניים לארונות במטבח ובחדרים. אם אתם נכונים להשקיע קצת יותר, מומלץ מאוד לעשות זאת במטבח, שכן מטבח משודרג הוא בונוס משמעותי לעומת דירה עם מטבח מיושן. האירו את הדירה באור לקראת הביקור, בין אם זה אור יום ובין אם בתאורה ביתית. בחנו גם את הדרך המובילה לדירה, את חדר המדרגות והכניסה, ובמקרה הצורך, הוסיפו שטיח או עציץ שיהפכו את הכניסה לנעימה יותר. ותחייכו אליהם. קבלו אותם בסבר פנים נעימות. חשוב לא פחות מכל האמור לעיל כיוון שהם בוחנים גם אתכם ולא רק את הדירה. 

זהות השוכרים

לפני שממשיכים בתהליך מול שוכר פוטנציאלי המביע את רצונו לשכור את הדירה, ראוי לפני הכול לברר מול מי אתם עומדים לבצע את עסקת ההשכרה. קיימו שיחת נימוסין בה נסו לדלות פרטים באלגנטיות, ומבלי להישמע כמו חוקרי משטרה. בהמשך, בקשו מהשוכרים שלכם צילום של תעודת הזהות שלהם, בקשו מהם גם תלושי שכר של חצי השנה האחרונה. עיון בתלושי השכר ייתן לכם אינדיקציה ראשונית האם יש לשוכרים הפוטנציאלים אפשרות כלכלית לעמוד בתנאי השכירות. ערכו שיחה עם השוכרים בה תנסו לברר אם בכוונתם לשכן בדירה גם בעלי חיים (אנחנו לא בהכרח נגד) ואם יש להם תחביבים או הרגלים שיכולים להיות בעייתיים עבור השכנים.

בנוסף, נסו לגשש ברשתות החברתיות ולאתר את הפרופיל של השוכר הפוטנציאלי, ייתכן מאוד שתוכלו ללמוד עליו לא מעט באופן הזה. המטרה שלנו אינה חטטנות לשמה, אלא כדי למנוע מצב של שוכר הולל המטריד את כל הבניין, או שעשוי לעורר בעיות שמהר מאד יונחו לפתחנו כבעלי הנכס. בנוסף, תוכלו לבקש גם את מספר הטלפון של בעל הנכס הקודם אותו הם שכרו, אם הם יתנגדו לתת, או אם הוא יספר על שוכרים בעייתיים, זה יכול להיות תמרור אזהרה בולט מאד מבחינתכם.

בטחונות

במסגרת חוזה להשכרת הדירה, בקשו מהשוכר לספק לכם בטחונות, להבטחת מילוי חובותיו בהסכם השכירות. הערבות הטובה ביותר מבחינתכם היא ערבות בנקאית אוטונומית. המשמעות של ערבות בנקאית היא יכולתך כבעלי הנכס לבקש ולקבל מהבנק את הסכום בו ניזוקת, ללא צורך במתן הסברים לאף אחד. ערבות בנקאית שווה כסף. סביר להניח שהשוכר לא יתלהב לספק אותה, מפני שהמשמעות שלה למעשה היא "כליאת" הסכום הנקוב בה עד לפקיעת תוקפה. אם מדובר בדירה חדשה או מרוהטת, ההמלצה שלנו היא לא להתפשר על איכות הביטחונות ולדרוש ערבות בנקאית. אם השוכר הפוטנציאלי מוכן ללא שום ויכוח לספק ערבות בנקאית לתקופה של שלושה חודשים ומעלה, זה סימן המעיד על איתנות כלכלית ועל רצינותו ונכונותו לעמוד בתנאי החוזה.

ערבות נוספת באה בדרך של שטר חוב עם ערבים. אם בחרתם באפשרות זו, חשוב למלא את השטר כמו שצריך, לוודא כי הערבים חתומים עליו וכי קיבלתם את פרטיהם המלאים, לרבות צילומי תעודת זהות. בנוסף, כדאי לבקש את תלושי השכר של הערבים בחצי השנה האחרונה. עוד מומלץ, לבקש לקבל גם צ'ק ביטחון כבטוחה נוספת. חשוב מאוד שתזכרו לבקש ולקבל גם המחאות לטובת הרשות המקומית, לוועד הבית, לחברות החשמל ולתאגיד המים המקומי. במידה והשוכר יבטל את הצ'קים אך יישאר חייב כסף, תוכלו להסתייע בהם כדי לפעול מולו בהליך משפטי.

החוזה

ראשית נמליץ לכם מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין על מנת שיבטיח את שמירת האינטרסים שלכם בהסכם. לעתים רבות משכירי דירות מסתפקים בהדפסת חוזה שכירות סטנדרטי מרשת האינטרנט ואינם מודעים לבעיות המשפטיות העלולות להתעורר להם במקרים רבים בהמשך. גם במקרה בו שכרתם עורך דין, מומלץ לעיין בחוזה ולוודא כי הוא עולה בקנה אחד עם מה שסיכמתם ועם כל הדרישות שלכם.

בעת העיון בחוזה, שימו לב כי דמי השכירות המופיעים בו הם אשר סיכמתם עליהם. בדקו היטב את סעיף האופציה, במידה וניתן לשוכרים אופציה להשכרת הנכס לתקופה נוספת. וודאו כי נשמרה לכם הזכות לבקר בנכס מעת לעת, וכי תוכלו להגיע לבקר בו עם שוכרים פוטנציאלים לקראת תום תקופת השכירות. הקפידו להוסיף לחוזה סעיף הנקרא "הפרה יסודית", בו מופיעים הסעיפים אשר הפרתם תיחשב כהפרה יסודית של ההסכם מצד השוכרים, כמו למשל אי תשלום דמי השכירות במועד שנקבע.

סעיף נוסף החשוב מאוד לתת אליו את תשומת הלב, הוא הסעיף המטיל את האחריות לטיפול בנזקים בנכס לפתחו של השוכר או המשכיר. אם סיכמתם עם השוכר כי טיפול בנזקים יהיה באחריותו, וודאו שהסיכום קיבל ביטוי בכתב בחוזה השכירות. תשאלו את עצמכם האם ייתכן כי במהלך תקופת השכירות תרצו למכור את הנכס. אם התשובה אינה חד משמעית, וכל שכן אם אתם בטוחים בכוונתכם למכור את הנכס במהלך תקופת השכירות (לרבות בתקופת האופציה), חובה עליכם לוודא כי בחוזה מופיע סעיף המאפשר זאת, תוך שמירת זכותו של השוכר להישאר בכנס עד תום התקופה. כמו כן, וודאו כי תוכלו להגיע עם קונים פוטנציאלים לביקור התרשמות בנכס.

ביטוח ורכוש  

כבעלי הדירה עליכם לדעת כי הנוהג המקובל בישראל הוא שבעלי הנכס מבטחים אותו בביטוח מבנה. לצד זאת, עליכם לדרוש מהשוכרים לעשות ביטוח תכולה וביטוח נזקי גוף לצד ג'. בעניין תכולת הדירה, אם אתם מציעים את הדירה להשכרה כשהיא מרוהטת, או אם יש בה מזגנים או כל רכוש, מיטלטלין, או חפץ בעל ערך עבורכם, מומלץ מאוד לצרף לחוזה נספח, החתום על ידי שני הצדדים, ובו יפורטו כל הדברים שאינם חלק מהדירה אך שייכים לכם ואתם מצפים לקבלם בחזרה עם פינויה. רשימה זו צריכה לכלול את כל מוצרי החשמל, את הריהוט, המזגנים והשלטים וכו'. ההמלצה היא גם לצלם את כל הפריטים מבעוד מועד, כך שיהיה ברשותכם תיעוד שלהם לפני כניסת השוכרים לדירה.

בהצלחה!