מתעניינים ברכישת נכס בירושלים? 16 טיפים שאתם חייבים לקרוא

רכישת נכס נדל"ן אינה דומה לעסקאות דומות שאנו מבצעים במהלך החיים, מכל מיני היבטים. אף אחד מאיתנו אינו רוצה לעשות טעות לפני חתימה על חוזה לרכישת נכס, בין אם מדובר בנכס למטרת מגורים, או נכס מסחרי. בין אם מדובר בנכס למטרת שימוש עצמי, ובין אם מדובר ברכישת נכס למטרת השקעה פיננסית. ריכזנו לכם רשימת טיפים חשובים שכדאי שתקראו ותפנימו לפני ביצוע כל עסקת רכישת נכס נדל"ן 

1. קחו את הזמן: אל תמהרו לקנות נכס, גם אם המתווך או בעל הנכס לוחצים עליכם שמדובר בהזדמנות בלתי חוזרת והנה אוטוטו בא מישהו אחר וחוטף מכם את הזדמנות חייכם. החיפזון, כידוע, בא מהשטן, ובמקרה הזה הוא עלול לעלות לכם ביוקר. לפני כל ביצוע עסקת רכישה בצעו את כל הבדיקות הרלוונטיות ואל תפסחו על אף בדיקה. לפעמים ניסיון ללחוץ עליכם לבצע את העסקה במהירות הוא תוצאה של פגם מהותי המוסתר מכם. אם מספרים לכם שאתם מוכרחים לחתום מיידית משום שיש הצעה טובה משלכם אבל "בגלל שפניתם קודם" נותנים לכם את זכות הראשונים, ראו זאת כפעמון אזהרה. 

2. עו"ד הוא לא מותרות: גם אם יש לכם ניסיון ברכישת נכסים, אל תבצעו אף עסקת רכישה מבלי להיוועץ עם עורך דין המתמחה בנדל"ן. אל תסתפקו בחוות דעת של עו"ד שהוא גם בן השכנים או אחיין שלכם, והוא בכלל מתמחה בדיני תעבורה או בפלילים. עסקת נדל"ן מחייבת בדיקה משפטית של הנכס, על כן קריטי וחיוני לבחון מה מעמדו המשפטי של הנכס, מה מעמדו התכנוני והאם הוא רשום בטאבו כדין, האם ישנם עיקולים לחובת הבעלים או הערות אזהרה. לעתים ישנן בעיות מורכבות וסבוכות יותר שרק עו"ד מומחה יכול לזהות ולהתריע עליהן בפניכם. 

3. אספו מידע: האם אתם יודעים בכמה נמכר נכס דומה לשלכם בעת האחרונה? אמנם אין שני נכסים זהים בעולם ולכל נכס יש מאפיינים ייחודיים, אולם חשוב מאוד לבחון את ביצוע העסקאות שנעשו בשנה האחרונה, ובשנים שקדמו לה, בנכסים הדומים לשלכם מבחינת המיקום, הגודל ושאר הפרמטרים. כיום ישנם מספר כלים ואתרים המאפשרים לכם לבצע בדיקה כזאת בקלות ובמהירות. לצד זאת כדאי לקחת בחשבון כי המידע המופיע בהם הוא המידע שנמסר על ידי מבצעי העסקאות ואינו תמיד משקף בהכרח את המציאות, כך שיש לקחת אותו גם כן בעירבון מוגבל ולא להתבסס אך ורק עליו. 

4. השכונה: בין אם מדובר בנכס למגורים או למסחר, כדאי מאוד לבחון גם את הסביבה הרחוקה יותר של הנכס. מה אתם יודעים על השכונה? על דרכי התחבורה בה? על תכניות הרשות המקומית לגביה? על הרכב האוכלוסייה בה? גם במקרה הזה, היום יותר מתמיד יש לכם אפשרות לקבל מידע משמעותי באינטרנט, אבל אל תסתפקו בכך. סעו לשכונה ובצעו בה כמה סיבובים עם הרכב בשעות היום והלילה. תצעדו בה רגלית ונסו לקבל מידע ותמונה מלאה ורחבה ככל האפשר. בדקו איזה מוסדות חינוך יש בקרבת הנכס, איזה מרכזים מסחריים קרובים אליו ועוד. 

5. השכנים לעתיד: נכתב במקורות כי "טוב שכן קרוב מאח רחוק". הבעיה שזה עובד גם להפך וישנם כאלה שכנים שהייתם דווקא מעדיפים אותם רחוקים מכם ככל האפשר. אנחנו אמנם לא מציעים לכם לשכור חוקר פרטי רק כדי לתהות על זהותם של השכנים אך רצוי מאוד לעשות בדיקת רקע כדי לוודא שאין פה "עז" בעייתית שמצפה לכם בהמשך מבחינה זו. כשמדובר בעסקת שכירות, מטבע הדברים הבעיה פחות משמעותית, אך בעסקאות רכישה זה יכול להיות ההבדל בין הזדמנות לבין עסק ביש. 

6. שירותי תיווך: אם בכוונתכם לשכור את שירותיו של מתווך נדל"ן, תבררו האם הוא מייצג רק אתכם או גם את הצד השני בעסקה. אם מדובר באפשרות האחרונה, כדאי לקחת בחשבון שהאינטרס המובנה שלו הוא לסגור את העסקה ואין לו מחויבות או נאמנות מיוחדת או מוחלטת אליכם לעומת הצד השני. גם במקרה בו הוא מייצג רק אתכם, כדאי לקחת את המלצותיו בעירבון מוגבל, וזאת מבלי לזלזל חלילה במתווכים רבים מקצועיים ואמינים. בנוסף, כדאי שתדעו כי מקובל לנהל מול המתווך משא ומתן להורדת גובה עמלת התיווך לפני חתימה על ההסכם להזמנת השירות. 

7. חוק המכר: אם אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן, ישנם עוד כמה דברים שעליכם לבדוק, בשונה מרכישת נכס מיד שנייה. בדקו היטב את הזכויות שלכם ברכישת דירה חדשה ותוודאו כי במקרה של עיכוב במסירת הדירה אתם מקבלים פיצוי המאפשר לכם לשכור נכס חלופי עד למועד המסירה. בנוסף, כדאי לבדוק את זהות חברת הביצוע של הפרויקט ואף לגשת ולבחון נכסים אחרים שהיא כבר השלימה את ביצועם. בדקו מי היא החברה היזמית ואיזה גב כלכלי יש לה, בחנו את הערבויות הניתנות לכם ואת יישומו של חוק המכר. 

8. זיכרון דברים: אין סיבה ממשית לחתום על זיכרון דברים. מבחינת החוק חתימה על זיכרון דברים דומה לחתימה על חוזה. ואם כבר חותמים על הסכם אז כדאי מראש לחתום על הסכם מלא ומפורט, כזה המגן על הזכויות שלכם. בהמשך לסעיף הראשון בכתבה זו, לחץ שיופעל עליכם לחתום במהירות על זיכרון דברים, יכול לרמז לכם שמשהו אינו כשורה ומישהו מנסה לגרום לכם לעשות צעד שאין ממנו חזרה, או ליתר דיוק כזה שמאוד קשה לחזור ממנו. אם בעלי הנכס אינו מוכן להתקדם ללא חתימה על זיכרון דברים, כדאי מאוד שתבררו מה מניע אותו. 

9. נדל"ן להשקעה: אם אתם רוכשים את הנכס למטרת השקעה, עליכם להתייחס אליו כעסקה פיננסית, מעבר להיותה עסקת נדל"ן. לכן אל תסתפקו בחישוב גובה התשואה אלא תבחנו ברצינות ובמקצועיות, ובעזרת איש מקצוע את מכלול הסיכונים הכרוכים בעסקה. האם שכר הדירה המשולם כעת משקף את מחיר השכירות באזור? האם תוכלו למכור את הדירה בעתיד בקלות או שמא מדובר בנכס בעייתי שאתם עלולים 'להיתקע' איתו ללא קונה במשך זמן רב? ובאותו עניין, כשהשוכר יסיים את חוזה השכירות, כמה זמן יידרש לכם להביא שוכר נוסף? מובן שלא לכל השאלות יש תשובות מדויקות אך ניתן כיום להעריך את הדברים בסבירות גבוהה על בסיס הנתונים בשוק. בחנו את החוזה של השוכר הקיים ואת הערבויות שהוא התחייב להם. 

10. התייעצו עם חבר: הביאו חברים לראות את הנכס בו אתם מתעניינים. חבר עשוי להיות גלוי איתנו בשעה שבעלי מקצוע אחרים אינטרסנטים יעדיפו לשתוק. חבר יוכל לזהות דברים שאנחנו לא בהכרח שמו אליהם לב. הוא יוכל לתת לנו נקודות נוספות למחשבה. העדיפות היא לחברים המגיעים מעולמות הנדל"ן ועיצוב הבית ולא לחברים שדעתם תסתכם בלומר לכם "איזה יופי". לפעמים אנחנו "נדלקים" על נכס, וזה מונע מאיתנו לראות את הפגמים בו, אף שהם ממש למול העיניים שלנו. 

11. בדק בית: גם אם הכל נראה לכם טוב ויפה, לפעמים התשתיות עלולות להיות פגומות ולקויות באופן שלא נראה כלפי חוץ, או שמישהו דאג לכך שלא יראו כלפי חוץ. לכן חשוב וקריטי לבחון את מצב התשתיות בבית, לרבות החשמל, הביוב, לנסות ולאתר נזילות ופגמים שייתכן ונעטפו במעטפת חיצונית. בודק מקצועי יגיע עם מכשור שאין ברשותכם ויוכל לבצע בדיקה מקיפה שבסיומה תקבלו ממנו דו"ח מפורט. גם אם תחליטו לרכוש את הנכס למרות הפגמים בו, איתור פגמים יכול להועיל לכם גם בשלב המשא ומתן להורדת העלות לרכישת הנכס. 

12. מיגון ובטיחות: חשוב מאוד לזכור לברר את העובדות באשר למיגון ובטיחות הנכס. האם ישנו ממ"ד או מרחב מוגן? אם התשובה שלילית כדאי לקחת בחשבון את השפעת העובדה הזו על על ערך הנכס. לצערנו כיום איום הטילים הורחב משמעותית, גם מצפון וגם מדרום הארץ, וקיומו של מרחב מוגן בקרבת הנכס הפך לנחוץ מאוד. בישראל עדיין קיימים מאות אלפי נכסים שאינם ממוגנים. כדאי מאוד שהנכס בו אתם מתעניינים, לא יהיה אחד מהם. לעניין זה עשויה להיות השפעה גם על יכולתכם למכור אותו בעתיד. ברכישת נכס מסחרי יש לבדוק גם עמידה בתקני ובהוראות כיבוי האש. 

13. רכישת נכס לעסק: בעת רכישת נכס מסחרי למטרת שימוש עצמי, כדאי לבחון מספר פרמטרים עסקיים נוספים ובראשם השימוש המסחרי שניתן לעשות בנכס. עקרונית, לא מומלץ לרכוש נכס מסחרי למטרת שימוש עצמי אלא אם אתם עסק ותיק מאוד ובעל מוניטין. במרבית המקרים הדבר הנכון הוא לשכור נכס עבור העסק ולא לרכוש. אם בכל זאת בחרתם לרכוש נכס, חובה עליכם להתייחס לעסקה בכל הזהירות הנדרשת מרוכשי נדל"ן אחרים ואף מעבר לכך, משום שעסקה לא נכונה מבחינתכם עשויה חלילה למוטט אתכם מבחינה עסקית וכלכלית. קחו בחשבון כי שכירת נכס לעסק תאפשר לכם בעתיד להעתיק מקום בהתאם להתפתחות העסק וגדילתו, וההון המושקע בנכס יכול לשמש אתכם להתפתחות עסקית. 

14. מיסוי: נושא המיסוי ברכישת נכס נדל"ן הנו מורכב ואין אפשרות להכילו בכמה שורות. כדאי מאוד שתבחנו לעומק את הנושא, הן באופן כללי והן באופן פרטני בהתייחס אליכם, שכן מצב העניינים משתנה מאדם לאדם, וקשור בעסקאות קודמות שביצע בשנים האחרונות, בשאלה האם הוא מחזיק בנכסים נוספים הרשומים על שמו וגם בשאלת כוונות עתידיות לרכישה או מכירה של נכסים אחרים. לעניין המיסוי יש השפעה רבה, ולעתים אף השפעה מכרעת על שאלת כדאיות רכישת הנכס. 

15 מימון: מימון חלק מהסכום לרכישת הנכס, או בשם המוכר יותר, משכנתא, הוא עוד נדבך חשוב בשאלה האם לקנות את הנכס במחיר המוצע לכם. לפני  נטילת הלוואה מסוג משכנתא, עליכם לבדוק היטב את תנאיה, את המסלולים והאפשרויות העומדות בפניכם בשוק המשכנתאות. רצוי מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות חיצוני כדי לקבל ממנו התייחסות נוספת, מעבר לזו שתקבלו מיועץ המשכנתאות מטעם הבנק. בנוסף, בחנו את נושא הביטוח על המשכנתא, ותגלו כי עשויים להיות פערים ניכרים בין הסכום הנדרש על ידי הבנקים לבין חלק מחברות הביטוח. 

16. שמרו מסמכים: אם בכוונתכם להתקדם לביצוע העסקה, שמרו את כל המסמכים הנוגעים לנכס. בין אם מדובר בחוזה הרכישה, בנוסח הטאבו, בחוזה השכירות הקיימת, בטופס הזמנת שירותי התיווך, בכל מסמכי העברת הבעלות והמסמכים המשפטיים, ההנדסיים והתכנוניים. לא פחות חשוב גם תיעוד של כל ההשקעות שלכם בנכס, לרבות קבלות מבעלי מקצוע שהזמנתם לבצע עבודות בנכס. שמירה על קבלות אלה יכולה להיות שווה לכם כסף בעת מכירת הנכס. הדבר נכון במיוחד אם אתם מתכוונים להשביח את הנכס ולהשקיע בשיפוץ סכומי כסף ניכרים. כדאי מאוד לסרוק את המסמכים ולשמור אותם גם במחשב, על מנת למנוע אבדן בשל בלאי.